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Vente d’un local commercial : attention aux droits du preneur

Lorsqu’un bailleur vend son local commercial, il doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation. Dans ces conditions, le litige peut être tranché sans la présence de l’agent immobilier engagé pour trouver un acquéreur.

La société A. est propriétaire d’un local commercial. Elle l’a loué à la société B. Souhaitant vendre ce local, la société A. a confié à un agent immobilier la recherche d’un acquéreur. Par l’intermédiaire de l’agent, la société C. a fait connaître à la société A. son intention d’acquérir le bien. La société A. a alors notifié à la société B. une offre de vente telle qu’acceptée par la société C., à savoir un prix augmenté des honoraires de l’agent immobilier. La société B. a alors accepté l’offre à l’exception des honoraires de l’agent immobilier.
La société A. a par conséquent assigné la société B., l’agent immobilier et la société C. afin que cette dernière soit autorisée à acquérir l’immeuble.

Dans un arrêt du 12 janvier 2017, la cour d’appel de Douai a condamné la société A. à conclure la vente avec la société B. sans les honoraire de l’agent immobilier.
Elle a prononcé sa décision en l’absence de l’agent immobilier. La société C. a alors formé un pourvoi en cassation pour tenter d’annuler cette décision en soulignant que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Sur ce premier moyen, la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018, écarte ce raisonnement. Elle précise en effet qu'étant donné que le bailleur souhaitait vendre son bien et que le litige concernait le droit de préférence du preneur à bail, la cour d’appel pouvait se prononcer en l’absence de l’agent immobilière.

Par ailleurs, les juges du fond ont retenu, sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut pas inclure des honoraires de négociation. En l’espèce, la société B. avait fait connaître à la société A. son acceptation d’acquérir au seul prix de vente sans les honoraires de l’agent immobilier. Par conséquent, la vente entre les sociétés A. et B. était parfaite et devait donc être conclue. 

La Haute juridiction judiciaire confirme le raisonnement de la cour d’appel et rejette le pourvoi formé par la société C. Elle indique que l’article L. 145-46-1 du code de commerce est une disposition d’ordre public et ne peut donc pas être écartée. Par conséquent, la société A. devait conclure le contrat de vente avec la société B. au seul prix de vente sans les honoraires de l’agent immobilier.

© LegalNews 2018


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