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Devoir de conseil et de mise en garde du notaire pour une opération de défiscalisation

Lors d’une opération de défiscalisation, le notaire doit conseiller l’acquéreur et le mettre en garde sur l’état du bien immeuble qu’il achète et sur l’avancement des travaux réalisés surtout lorsqu’il a connaissance du projet de l’acheteur.

En vue d’une opération de défiscalisation, M. B. a accepté une offre d’achat, portant sur un studio dans un immeuble destiné à devenir une résidence services pour seniors, consentie par la société X. Suivant acte reçu par deux notaires, M. B. a acquis le bien et souscrit un emprunt auprès d’une société de crédit. Il a ensuite consenti un bail commercial en meublé à la société Y. Cependant, la société X. et la société Y. ont été mises en liquidation judiciaire. L'acquéreur a alors assigné le liquidateur judiciaire du vendeur en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, le prêteur en résiliation du prêt immobilier et le notaire en responsabilité et indemnisation.

Dans un arrêt du 14 juin 2016, la cour d’appel de Lyon a condamné le notaire à payer, à M. B., une certaine somme à titre de dommages-intérêts. Elle a tout d'abord prononcé, après interprétation des clauses de l'acte authentique de vente, rendue nécessaire par leur imprécision et leur manque de clarté, la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue en raison de la croyance erronée de l'acquéreur sur l'état de rénovation du bien, au jour de la conclusion du contrat, au regard de l'usage en vue duquel il avait décidé de s'engager. Il souhaitait en effet réaliser une exploitation commerciale selon le statut du loueur professionnel en meublé, dès l'entrée en jouissance, objectif dont les notaires étaient informés.
La cour d’appel a ensuite relevé qu'une mention de l'acte précisait que le prix de vente avait été arrêté, en considération de l'exécution, par le vendeur, de divers travaux de rénovation. Elle a alors souligné que les notaires avaient failli à leur devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur en ne le mettant pas en garde sur la nécessité de s'assurer de leur achèvement compte tenu des risques de l'opération dépourvue de toute garantie spécifique. Ils se sont en effet contenter d'annexer, à l'acte instrumenté, un descriptif sommaire des travaux qui n’était pas visé à l'avant-contrat, élément pourtant de nature à susciter un doute sur l'accomplissement des travaux qui étaient nécessaires à l'usage particulier souhaité par l’acquéreur.
La cour d’appel a donc déduit que les notaires avaient commis une faute en lien avec le préjudice subi par l'acquéreur.

Le 3 mai 2018, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les notaires. Elle confirme ainsi le raisonnement des juges du fond en rappelant que le notaire doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de l'acte qu'il reçoit. Il est également soumis à une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

© LegalNews 2018


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