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Nullité d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente immobilière : responsabilité notariale

Précisions sur l'étendue de la responsabilité du notaire instrumentaire en cas d'annulation d'une vente immobilière avec travaux de rénovation assurés par un financement global.

Par acte authentique dressé par notaire, une société a vendu à des époux deux lots de copropriété d'un immeuble devant être réhabilité. Pour financer cette acquisition et le montant des travaux, les époux ont souscrit un emprunt auprès d'une banque.
Les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la société venderesse, depuis en liquidation judiciaire, son mandataire, le notaire et la banque en annulation de l'acte de vente et en dommages-intérêts.

La cour d'appel de Bourges a dit que le notaire sera tenu solidairement avec le vendeur de réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l'annulation de la vente et l'a condamné solidairement avec celui-ci à payer diverses sommes.
Les juges du fond ont relevé qu'il résultait de l'acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l'état futur d'achèvement. Ils ont retenu que le notaire n'avait pas assuré l'effectivité de l'acte juridique qu'il recevait alors que son attention aurait dû être d'autant plus mobilisée qu'il était le seul notaire à intervenir pour cette opération.

Le 1er juin 2017, la Cour de cassation approuve l'arrêt sur ce point, considérant que les juges ont pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur le préjudice des acheteurs.

La Haute juridiction judiciaire censure toutefois l'arrêt au visa de l'article 455 du code de procédure civile : pour rejeter la demande de condamnation du notaire à la restitution du prix de vente, la cour d'appel a retenu que la nullité de la vente entraînait la restitution du prix à l'acquéreur, que la société venderesse devait être condamnée à rembourser aux acquéreurs le prix de vente et que le notaire devait être condamné à réparer leur préjudice solidairement avec la société. Or, les juges du fond n'ont pas répondu aux conclusions des acquéreurs qui soutiennent que le notaire doit être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l'insolvabilité de la société placée en liquidation judiciaire.

En outre, viole l'article 1382, devenu 1240, du code civil, la cour d’appel qui, pour rejeter la demande de la banque de condamnation du notaire à lui payer le remboursement des frais de l'emprunt, retient que la nullité du contrat principal de vente s'étendant au contrat accessoire de prêt, elle ne saurait invoquer un préjudice tiré de la non-application des dispositions de celui-ci jusqu'à son terme pour solliciter des sommes au titre des intérêts contractuels non perçus ou de frais de l'acte annulé, même de la part du notaire, alors qu'à la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des frais.

© LegalNews 2017


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